Jak radzić sobie z rosnącymi cenami materiałów budowlanych: Rola prawnika w negocjacjach kontraktowych

Co do zasady odpowiedzialność związana ze wzrostem cen materiałów budowlanych ciąży na stronie, która została nią obarczona w umowie. Jeśli umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną, odpowiedzialność będzie ponosił inwestor, który zapłaci wyższe wynagrodzenie. Jeśli natomiast takich klauzul nie ma, za wzrost cen de facto odpowie wykonawca, który osiągnie przez to mniejszy zysk z kontraktu.

Wykonawca w tym drugim przypadku może jednak skorzystać z instytucji przewidzianych przez polskie prawo, które w określonych sytuacjach umożliwiają podwyższenie wynagrodzenia nawet przy braku klauzul waloryzacyjnych. Należą do nich tzw. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków przewidziana w art. 357[1] k.c. oraz możliwość zmiany wynagrodzenia ryczałtowego wynikająca z art. 632 § 2 k.c. stosowanego do umów o roboty budowlane.


Podstawową metodą zabezpieczania stron umowy w przypadku zmian cen materiałów budowlanych są klauzule waloryzacyjne. Należy je rozpatrywać w dwóch aspektach.

W przypadku umów o roboty budowlane objętych regulacją Prawa zamówień publicznych klauzule waloryzacyjne są obowiązkowe wtedy, gdy umowa zawarta jest na czas dłuższy niż 6 miesięcy. Kontrakt pomiędzy zamawiającym a wykonawcą musi uwzględniać:

• poziom zmiany cen materiałów uprawniający do żądania zmiany wynagrodzenia;
• początkowy termin ustalenia zmiany wynagrodzenia;
• okresy, w których możliwa jest zmiana wynagrodzenia;
• sposób ustalania zmiany wynagrodzenia;
• sposób określania wpływu zmiany ceny materiałów na koszt wykonania zamówienia;
• maksymalną wartość zmiany wynagrodzenia.

Przepisy nie określają jednak, jak powyższe kwestie powinny być uregulowane.

Możliwość zmiany wzoru umowy na etapie przetargu jest co prawda ograniczona, ale nawet tutaj istnieje pole do negocjacji.
Zdecydowanie większą rolę profesjonalnych prawników zajmujących się kontraktami widać w umowach zawieranych poza reżimem zamówień publicznych.

Co do zasady żadne przepisy nie wymagają, by w tego typu kontraktach uwzględniać postanowienia waloryzacyjne. W interesie obu stron umowy jest jednak to, by się tam znalazły, ponieważ zabezpiecza to stosunek prawny łączący inwestora i wykonawcę robót. Posiadający duże doświadczenie praktyczne zespół prawny jest w stanie wynegocjować takie warunki waloryzacji umowy przed jej podpisaniem, które z korzyścią dla obu stron zapewnią rzeczywistą możliwość jej realizacji.


Prawdziwy problem pojawia się w sytuacji, gdy ceny materiałów gwałtownie wzrosły, a umowa nie zawiera żadnych postanowień dotyczących waloryzacji wynagrodzenia. Możliwe są w takim przypadku dwa wyjścia.

Po pierwsze, wykonawca lub (rzadziej) inwestor mogą rozpocząć spór sądowy zmierzający do zmiany wysokości wynagrodzenia. Takie wyjście jest jednak czasochłonne, wymaga poniesienia często znacznych kosztów oraz poważnie narusza stosunek zaufania pomiędzy stronami, bardzo utrudniając jakąkolwiek przyszłą współpracę.

Alternatywą jest renegocjowanie warunków umowy z uwzględnieniem odpowiednich klauzul. Tam, gdzie to możliwe, strony są dysponentami swojego interesu i mogą wspólnie zgodzić się na wprowadzenie dowolnych modyfikacji w umowie, oczywiście dopóki jest to zgodne z obowiązującymi przepisami. Od jakości prowadzenia tego typu negocjacji zależy często przyszłość kontraktu oraz objętej nim inwestycji, dlatego warto potraktować rozmowy poważnie i powierzyć je profesjonalnemu zespołowi prawników. W renegocjacji umowy nie chodzi
bowiem o to, by przedstawiać swoje żądania, ale by skutecznie nakłonić kontrahenta do ich uwzględnienia.


Nieco inną kwestią jest sytuacja, w której to inwestor bezpośrednio dogaduje się z dostawcami materiałów budowlanych. Inwestor może w takim przypadku zawrzeć umowę dostawy (gdy dostawca ma dopiero wytworzyć zamówione rzeczy) lub umowę sprzedaży (gdy kupuje już gotowe materiały budowlane). Oba rodzaje umowy regulowane są przez inne przepisy niż umowa o roboty budowlane.

Teoretycznie zarówno do umowy dostawy, jak i sprzedaży możliwe jest zastosowanie klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W praktyce jednak będzie to bardzo trudne, zwłaszcza przy sprzedaży już wytworzonych materiałów budowlanych. Zaleca się, by nie opierać swojego bezpieczeństwa kontraktowego na niepewnej możliwości modyfikacji umowy wynikającej z Kodeksu cywilnego, ale wprowadzić do kontraktu niezbędne klauzule. Interes inwestora w relacji z dostawcami materiałów budowlanych może być skutecznie zabezpieczony poprzez
sporządzenie odpowiedniej umowy, czym powinni zająć się doświadczeni prawnicy.


Od pewnego czasu państwa Unii Europejskiej rozwijają ideę pozasądowych metod rozwiązywania sporów. Wychodząc z założenia, że mediacja lub arbitraż są mniej
kosztowne i szybsze niż proces sądowy, państwa członkowskie zobowiązały się zachęcać do wyboru alternatywnych sposobów wychodzenia z konfliktu.

Zarówno mediacja, jak i arbitraż, to atrakcyjne alternatywy dla postępowań sądowych. Na rynku funkcjonuje szereg sądów polubownych, w których arbitrami są renomowani prawnicy. Adwokaci i radcy prawni pełnią także funkcję mediatorów. Podkreślamy rolę pełnomocników procesowych w tych aspektach, ponieważ mierząc się ze sporami gospodarczymi na co dzień, mają zarówno doświadczenie praktyczne, jak i niezbędną wiedzę, by skutecznie poprowadzić postępowanie albo rozmowy zmierzające do zakończenia sporu.


Autor: Anna Drąg - radca prawny i partner zarządzający w Kaizen Legal Solutions. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie. Specjalizuje się w takich obszarach, jak odnawialne źródła energii, budownictwo oraz infrastruktura. Zajmuje się szeroko pojętą obsługą prawną inwestycji infrastrukturalnych (w tym drogowych i kolejowych) oraz OZE w zakresie instalacji fotowoltaicznych i farm wiatrowych (onshore i offshore). Największą satysfakcję sprawia jej rozwiązywanie złożonych problemów prawno-biznesowych, których nie brakuje w procesach inwestycyjnych. Prywatnie chętnie odkrywa nowe kultury i smaki, praktykuje jogę i czyta biografie wyjątkowych kobiet.

Chcesz uzyskać więcej informacji? Poznaj usługę External in house.