Zeszły rok z rekordowym popytem na powierzchnie magazynowe

Zgodnie z przedstawionymi danymi, dzięki prawie 2 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej i przemysłowej ukończonej w 2020 roku, jej całkowite zasoby w Polsce wzrosły do 20,7 mln m kw. Oprócz pięciu głównych rynków (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań), które odpowiadają za blisko 80 proc. istniejących zasobów magazynowych, rynek wyraźnie rośnie w regionie Trójmiasta oraz w Polsce Zachodniej.

Największym obiektem magazynowym, jaki powstał w 2020 r. był A2 Warsaw Park wybudowany przez Panattoni. Jego powierzchnia przekracza 100 000 m kw. Nad blisko dwukrotnie większym projektem ten sam deweloper pracuje w Świebodzinie, który jest jednocześnie największym obiektem pozostającym aktualnie w budowie.

– Najemcy poszukujący powierzchni magazynowej i przemysłowej mogą obecnie korzystać z szerokiej oferty deweloperów, którzy w ostatnich miesiącach, pomimo pandemii, kontynuowali dostarczanie nowych projektów na rynek. Ograniczenie liczby budów spekulacyjnych przekłada się jednak na mniejszą liczbę obiektów, do których najemcy mogliby się wprowadzić od zaraz. Wskazane jest zatem rozpoczynanie procesów związanych z wyborem lokalizacji magazynowo-produkcyjnej z nieco większym wyprzedzeniem – mówi Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.

Popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe nie został wyhamowany przez spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią. Wręcz przeciwnie, dzięki rosnącemu znaczeniu handlu elektronicznego i wysokiej aktywności ze strony dużych sieci spożywczych, operatorów logistycznych oraz branży kurierskiej, roczna wartość powierzchni wynajętej pobiła rekord wszechczasów (5,2 mln m kw., wzrost o 27 proc. rdr).

Na początku pandemii istniały obawy, że aktywność najemców ograniczy się do renegocjacji umów, jednak według najnowszego raportu Savills, ten scenariusz się nie sprawdził. Również popyt netto, czyli bez uwzględnienia renegocjacji, był najwyższy w historii rynku magazynowego w Polsce.

– W okresie wakacyjnym nastąpił krótkotrwały wzrost wskaźnika pustostanów, wywołany dość wysokim kwartalnym przyrostem nowej podaży. Została ona jednak zaabsorbowana przez rynek w ostatnim kwartale. W ostatnich trzech miesiącach 2020 roku ukończono budowę najmniejszej ilości nowej powierzchni od czasu drugiego kwartału 2017 r. Pomimo pandemii i nieco bardziej zachowawczego podejścia deweloperów do rozpoczynania budów spekulacyjnych, nie ma jednak przesłanek by twierdzić, że tempo rozwoju rynku zmalało. Na koniec 2020 r. ilość powierzchni w budowie pozostawała na poziomie porównywalnym ze średnią dla ostatnich trzech lat, czyli okresu od kiedy trwa szczególnie dynamiczny wzrost podaży na rynku magazynowym – dodaje Kamil Szymański.

Na koniec grudnia stopa pustostanów spadła do poziomu 6,5 proc. Stawki czynszów nie zmieniły się w istotnym stopniu w porównaniu do końcówki 2019 r. Niewielki wzrost czynszów nominalnych odnotowano w regionach Warszawy I i Polski Centralnej, natomiast na Górnym Śląsku zaszła korekta w dół. Średnia dla całego kraju w przypadku stawek bazowych waha się od 2,70 do 4,40 euro/m kw./miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe oraz sięga 5,50 euro/m kw./miesiąc w przypadku małych modułów (SBU).

– Rynek magazynowy w 2020 roku udowodnił jak silne ma fundamenty. Należy jednak pamiętać, że wiele przedsiębiorstw działa obecnie w otoczeniu wysokiej niepewności. Z drugiej strony lockdown i ograniczenia w handlu dostarczyły kolejnego impulsu do rozwoju rynku ecommerce. Część firm, która odkładała na później rozwój tego kanału sprzedaży obecnie decyduje się w niego zainwestować, a ci którzy działali już w obszarze handlu internetowego notują znaczące wzrosty. Zakładając, że sytuacja pandemiczna będzie się normalizować, w 2021 r. w sektorze nieruchomości logistycznych można się spodziewać kontynuacji imponującego trendu wzrostowego – podsumowuje Kamil Szymański z Savills.