Uzasadniony optymizm na rynku magazynowym

Rynek przemysłowo-logistyczny w Polsce jest obecnie w punkcie stabilnego wzrostu. Po okresie wzmożonej aktywności w pandemii, nastąpiła korekta i od stycznia br. do końca III kwartału sektor urósł o 9,3 proc. Prognozy na IV kwartał są optymistyczne, więc na koniec roku wzrost będzie jeszcze wyższy. Powierzchnia magazynowa zajmuje 33,3 mln mkw., co stawia nas na 5. miejscu w Europie, za Niemcami, Francją, Holandią oraz Wielką Brytanią. Warto także pamiętać, że największy procentowy wzrost odnotowaliśmy w ostatnich 10 latach, a w perspektywie 20 lat podaż urosła aż 20-krotnie.

Popyt na sinusoidzie

Zwykle największe zainteresowanie powierzchnią magazynową obserwujemy w II i IV kwartale. I tak właśnie dzieje się w tym roku. Po słabszym I kwartale, II okazał się wzrostowy, a w III ponownie odnotowaliśmy spadek o jedną trzecią w ujęciu kwartalnym. Od początku roku do III kwartału łączny popyt na powierzchnię przemysłowo-logistyczną sięgnął 3,8 mln mkw., a więc o zaledwie 17 tys. mkw. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Niski wzrost jest związany z wciąż słabą konsumpcją prywatną, która w III kwartale 2024 r. urosła o 0,3 proc. w ujęciu rocznym, podczas gdy przewidywania sięgały co najmniej 2 proc. Słabszy jest rynek dostaw, na sytuację ma wpływ także pogarszająca się sytuacja w Niemczech, głównego partnera gospodarczego Polski. Poziom pustostanów na polskim rynku wynosi 8 proc., co jest optymalnym wynikiem w porównaniu do innych europejskich krajów – w niektórych z nich jest obecnie bardzo wysoki. Obserwujemy także mniejszą aktywność w kraju u operatorów logistycznych, jednak jest to krótkotrwałe i ich magazyny wkrótce zaczną się wypełniać, a średni wskaźnik pustostanów będzie malał.

Zmienność sytuacji na rynku, z którą mieliśmy do czynienia w tym roku, jest związana także z sytuacją geopolityczną – wojną w Ukrainie i na Bliskim Wschodzie, wyborami w Stanach Zjednoczonych. Szczególnie rozstrzygnięcie wyborów w USA było tym, na co wszyscy czekali. Przed nami jeszcze oczekiwanie na decyzje podejmowane przez nowego prezydenta, dotyczące np. ceł, ale już widzimy wyraźnie, że IV kwartał tego roku na rynku przemysłowo-logistycznym zamknie się z wysokim wynikiem.

Prognozy na 2025

Wiele ważnych kwestii dla sektora magazynowego, w tym związanych z geopolityką, wyjaśni się w 2025 r., ale obserwując obecną sytuację spodziewamy się wyższej aktywności. Jak wynika z raportu „Confidence Index” zrealizowanego przez CBRE i P3, wskaźnik optymizmu w sektorze wynosi 52,2, co jest najwyższym poziomem od pięciu lat. Prawie 6 na 10 przedstawicieli branży ocenia obecne warunki biznesowe jako lepsze lub takie same jak rok temu, podczas gdy w 2023 roku wskazało na to 44 proc.

Polska jest dużym rynkiem magazynowym, a dodatkowo, jak wskazują dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, ponad połowa całej powierzchni i obiektów spełnia najnowocześniejsze standardy zrównoważonego rozwoju (ESG) i posiada certyfikat, taki jak BREEAM, LEED czy DGNB, co generuje duże zainteresowanie inwestorów. To znacznie więcej niż inne dojrzałe rynki, które zaczęły rozwijać się wcześniej i na których znajduje się wiele starych obiektów. Choć obecnie różnica pomiędzy czynszami w nowoczesnych a starszych obiektach nie jest znacząca, to prawdopodobnie będzie pogłębiać się z czasem, także ze względu na różnice w spełnianiu standardów ESG. Niezależnie od rodzaju i wieku magazynu nadal będziemy obserwować w nadchodzących latach stabilny wzrost czynszów.

Obiekty przemysłowo-logistyczne stają się coraz bardziej nowoczesne, automatyzacja postępuje i z pewnością jest to trend, który będzie się w Polsce rozwijał. Coraz częściej operatorzy logistyczni decydują się na samodzielną budowę magazynów, które będą pełnić rolę regionalnego „huba” z inwestycją w automatykę, dopasowaną do ich potrzeb operacyjnych. Takie podejście przynosi wymierne korzyści ze względu na większą kontrolę kosztów związanych z nieruchomością oraz bezpieczeństwo operacji.

W skali makroekonomicznej wyzwaniem dla rynku jest transformacja energetyczna w naszym kraju, co ma ogromny wpływ na ceny produkcji energii i prądu. Polska ma spore opóźnienia w porównaniu do reszty regionu CEE, co sprawia, że możemy tracić swoją przewagę w porównaniu do np. Rumunii czy Węgier. Zwłaszcza sektor produkcyjny potrzebuje bardziej efektywnych źródeł energii, np. w postaci energii jądrowej.