Raport. Polski rynek magazynowy w I połowie 2024

– Zauważamy, że niektóre procesy charakteryzują się inną dynamiką niż w poprzedzającym okresie. Nadal obserwujemy wzrost czynszów, ale już w znacznie mniejszym stopniu niż w 2023 roku. Niezmiennie zwiększa się całkowita podaż powierzchni, która – dzięki realizacji 1,4 mln m² w pierwszym półroczu – osiągnęła wielkość 32,3 mln m². Sytuacja wygląda inaczej w przypadku podaży w realizacji. Niezmiennie powstają nowe budynki, ale ich powierzchnia w pierwszych 6 miesiącach roku spadła do poziomu 2 mln m². Powód? Zmniejszenie liczby powierzchni realizowanych spekulacyjnie. Prym wiodą magazyny BTS – dedykowane konkretnym najemcom. Rynek magazynowy jest dynamiczny i otwarty na zmiany, także te mające na celu ochronę środowiska, dlatego kwestie ESG sukcesywnie stają się nieodłącznym elementem tej branży – tak wnioski z raportu komentuje Krzysztof Foks, Head of Research w Grupie REDD.

Stały wzrost podaży, spadek inwestycji spekulacyjnych

Polski rynek magazynowy nadal rośnie, z 1,4 mln m² nowej powierzchni dostarczonej w I połowie 2024 roku, co podniosło całkowitą podaż do 32,3 mln m². Ten znaczący wzrost jest świadectwem odporności sektora, pomimo trudnych warunków gospodarczych. Jednak inwestycje spekulacyjne uległy spowolnieniu, a powierzchnia w budowie spadła do 2 mln m², czyli o 500 tys. m² mniej w porównaniu do końca 2023 roku. Ten trend odzwierciedla rynek coraz bardziej zdominowany przez projekty Build-to-Suit (BTS), czyli budowane na zamówienie dla konkretnych najemców, a nie spekulacyjne.

Trend ten jest szczególnie widoczny w regionach takich jak Wrocław, Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, gdzie popyt na obiekty szyte na miarę pozostaje silny. Na przykład Wrocław prowadzi z 562 tys. m² nowej powierzchni magazynowej w budowie, następnie Warszawa z 285 tys. m², Górny Śląsk z 271 tys. m² oraz Polska Centralna z 269 tys. m².

Stabilizacja czynszów z różnicami regionalnymi

Chociaż nadal obserwujemy wzrost czynszów, to ich tempo wyraźnie spowolniło w porównaniu do szybkich wzrostów z 2023 roku. Stabilizacja ta wynika głównie ze zwiększonej dostępności powierzchni po wzroście podaży w ubiegłym roku. Na koniec I półrocza 2024 roku 2,4 mln m² powierzchni magazynowej było dostępne od zaraz, co stanowi wzrost o 15 tys. m² w porównaniu do końca 2023 roku.

Jednakże pojawiły się regionalne różnice w stawkach czynszowych. Na kluczowych rynkach, takich jak Warszawa i Wrocław, czynsze nadal rosły, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach miejskich, gdzie popyt pozostaje wysoki. W bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdzie wskaźniki pustostanów są wyższe, odnotowano spadki czynszów, szczególnie
w starszych budynkach, które konkurują z nowoczesnymi, bardziej ekologicznymi obiektami.

Dominik Łoś, Head of Leasing w LCube, skomentował tę sytuację. – Pierwsza połowa 2024 roku przyniosła stabilizację czynszów oraz zauważalny spadek popytu, głównie z powodu czynników gospodarczych w Europie Zachodniej. Niemniej jednak widoczny jest ostrożny optymizm, szczególnie w sektorach handlu detalicznego i e-commerce. Najemcy coraz bardziej koncentrują się na efektywności energetycznej oraz budynkach zgodnych z ESG, a właściciele muszą dostosować się do tych oczekiwań.

Handel detaliczny i e-commerce napędzają popyt pomimo spowolnienia gospodarczego

Pomimo wyzwań gospodarczych, które ograniczyły ogólny popyt, zwłaszcza ze strony sektorów TSL (Transport, Spedycja, Logistyka) oraz przemysłu, najemcy z sektora handlu detalicznego i e-commerce stali się głównymi motorami napędowymi popytu w I połowie 2024 roku. Sektory te korzystają z rosnącej konsumpcji, wspieranej przez spadającą inflację i rosnące realne dochody.

Wyraźnie kontynuują się także trendy związane z nearshoringiem i reshoringiem, gdzie firmy przenoszą produkcję bliżej swoich łańcuchów dostaw, aby zredukować ryzyko operacyjne. Przykładem tego jest projekt LCube Szczecin-Goleniów, gdzie wynajęto powierzchnię chińskiej firmie Copper Joint Electric, działającej m.in. w sektorze energetyki wiatrowej. Lokalizacja w Parku Przemysłowym Goleniów, gdzie działają już inne firmy powiązane z tą branżą, odegrała kluczową rolę w tej decyzji.

ESG i efektywność energetyczna na pierwszym planie

ESG nie jest już tylko modnym hasłem, ale kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje najemców, którzy coraz częściej priorytetowo traktują rozwiązania energetyczne oraz zrównoważone praktyki budowlane.
Najemcy nie tylko oczekują zrównoważonych praktyk, ale także długoterminowych zobowiązań właścicieli, aby budynki spełniały najnowsze standardy efektywności energetycznej i wspierały ich cele ESG.

Co przyniesie przyszłość?

W drugiej połowie 2024 roku prognozowana jest dalsza stabilizacja stawek czynszowych. Jednak prawdopodobnie wzrośnie presja na właścicieli nieruchomości, aby wprowadzać bardziej efektywne energetycznie technologie, spowodowana rosnącymi kosztami operacyjnymi wynikającymi z inflacji, wyższych cen energii i płac minimalnych.

Można także oczekiwać ożywienia aktywności operatorów logistycznych oraz utrzymania popytu ze strony sektora handlu detalicznego i e-commerce. Dodatkowo, automatyzacja i robotyzacja będą odgrywać coraz większą rolę w strategiach najemców, szczególnie w sektorach produkcji i e-commerce, gdzie firmy dążą do zwiększenia efektywności i ograniczenia zależności od kurczącego się rynku pracy.

Więcej danych i analiz, wraz z wykresami znajduje się w raporcie.