Będzie własność warstwowa - budowle nie tylko na gruncie

Przymiarek do uregulowania własności warstwowej było w Polsce wiele. Projekty jednak jeden po drugim trafiały do kosza. Wciąż więc króluje tradycyjne podejście do prawa własności. Tymczasem nie zawsze to, co się buduje, powstaje na gruncie, ale także nad tunelami, torami, drogami. 

Obecnie podejmowana jest kolejna próba. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad przepisami realizującymi założenia Polskiego Ładu. Zakładają one wprowadzenie uregulowań dotyczących m.in. terenów nad liniami kolejowymi, które są bardzo atrakcyjne, ale gdzie przeprowadzenie inwestycji w zabudowę jest bardzo trudne. We wtorek  23 listopada o własności warstwowej będą dyskutować również posłowie z Parlamentarnego Zespołu ds. Wprowadzenia w Polsce Własności Warstwowej. 

Będzie własność warstwowa, ale brakuje jeszcze szczegółów 

Ministerstwo Sprawiedliwości tłumaczy Prawo.pl , że obecnie trwają prace analityczno-koncepcyjne, obejmujące m.in. badanie rynku co do potrzeby wprowadzenia regulacji dotyczącej własności warstwowej i jaki zakres oddziaływania na system prawny powinna mieć nowa instytucja prawna. Chodzi o ustalenie, czy prace legislacyjne powinny zmierzać do wprowadzenia do sytemu polskiego nowego rodzaju prawa, czy do wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego (lub jego formy), a takie prace mogą stanowić rodzaj kontynuacji prac Komisji Kodyfikacyjnej dotyczącej prawa zabudowy. 

Procedowany przez komisję projekt zakładał wprowadzenie m.in. do kodeksu cywilnego „prawa zabudowy”,  będącego kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym na cudzej nieruchomości, dającym uprawnienie do korzystania z gruntu z jednoczesnym istnieniem odrębnej własności budynków lub innych urządzeń trwale z gruntem związanych. Prawo to ma być zbywalne i dziedziczne, ustanawiane na okres od 30 do 100 lat.

Ułomne prawo, czyli jak obecnie buduje się nad  torami i drogami 

Prawnikom propozycje resortu sprawiedliwości podobają  się. Ale ich zdaniem problem jest znacznie szerszy i nie dotyczy tylko budowy nad torami, ale i tunelami kolejowymi i drogowymi, czy nawet w pasie drogowym. Brak przepisów w tym zakresie powoduje, że  stosuje się różne sztuczki prawne. Takim klasycznym już przykładem jest hotel Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie. Nie ma praktycznie kontaktu z gruntem, stoi bowiem na betonowym dachu parkingu. Prawnicy bardzo się nagimnastykowali, by uporządkować jego sytuację prawną. Przepisy pozwalają przecież ustanowić odrębną własność dopiero wtedy, gdy zostanie określony udział w gruncie – dotyczy to zarówno gruntów publicznych, jak i prywatnych.

Zgodnie z obecnym stanem prawnym nie można ustanowić odrębnego prawa własności dla galerii handlowych znajdujących nad torami kolejowymi, czego przykładem są dworce w Poznaniu, Krakowie, czy Gdańsku. Podobny problem dotyczy parkingów podziemnych, znajdujących się w szczególności pod miejskimi placami.

- Obecnie prowadzone inwestycje np. nad  torami kolejowymi, realizowane są na podstawie umów dzierżawy albo najmu. Stanowi to ogromne utrudnienie dla inwestorów, albowiem mają oni problemy z uzyskaniem finansowania. Bank nie może uzyskać zabezpieczeń typowych dla prawa własności, czy użytkowania wieczystego, jak hipoteka. Zgodnie z obowiązującym prawem jest bowiem możliwe obciążenie tylko całej nieruchomości, a nie jej warstwy, czy danego obiektu - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. 

O tym, jak brak przepisów przeszkadza mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. - Teoretycznie lepiej wygląda sprawa z drogami publicznymi. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych pasem drogowym jest grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym jest zlokalizowana droga. Częścią drogi jest także chodnik. W związku z tym lokalizacja jakiejkolwiek części obiektu budowlanego w pasie drogowym choćby w przestrzeni powyżej chodnika i ulicy stanowi zajęcie pasa drogowego. Dotyczy to zarówno lokalizacji całych budynków w przestrzeni nad ulicą jak również ich części np. balkonów czy nawisów - mówi.  

I dodaje, że godnie z treścią art. 39 ust. 3 ustawy o drogach publicznych lokalizowanie w pasie drogowym obiektów budowlanych lub urządzeń niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz reklam, może nastąpić wyłącznie za zezwoleniem właściwego zarządcy drogi i tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Decyzja taka jest uznaniowa. - Co więcej, za każdy dzień zajęcia pasa drogowego wnosi się opłaty. Taki tytuł do dysponowania nieruchomością jest także mniej trwały od własności. Niestety, takie usytuowanie budynku uniemożliwi ustanowienie w nim odrębności własności lokali czy ustanowienie hipoteki - mówi Jacek Kosiński.

Według niego takich przykładów jest więcej. -  Aktualne regulacje są dużą barierę dla inwestycji. Wprowadzenie własności warstwowej natychmiast uwolniłoby dużo terenów inwestycyjnych. W miastach może to poprawić strukturę zabudowy i zagęszczenia. Ochroni to przed nadmiernym „rozlewaniem” się miast. Jest to zdecydowanie dobry kierunek prac legislacyjnych - podkreśla.

W Polsce o własności myśli się tradycyjnie

I choć prawnicy chwalą propozycję zmian, to przyznają, że dominuje podejście tradycyjne, nawiązujące do prawa rzymskiego. - W Polsce zakres przestrzenny prawa własności jest silnie ugruntowany według tradycji wywodzącej się z prawa rzymskiego – do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia i zasiania oraz w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Dodaje, że taki stan prawny uniemożliwia efektywne gospodarowanie przestrzenią nad i pod nieruchomością gruntową. - Z puntu widzenia inwestorów, najkorzystniejszym rozwiązaniem byłoby wyodrębnienie własności „warstw” położonych nad lub pod powierzchnią gruntu, poprzez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości, dzięki czemu mogłyby stanowić samodzielny przedmiot obrotu. Tak jest to uregulowane m.in. w USA. Można by również ustanowić nową instytucję prawa rzeczowego opartą na służebności gruntowej, w tym celu należałoby jednak zmodyfikować regulacje dotyczące służebności - stwierdza Michał Gliński. 

W innych krajach handluje się już "powietrzem"

Tymczasem system własności warstwowej funkcjonuje zarówno w wielu państwach Unii Europejskiej jak i w USA. Są to jednak odmienne regulacje, dające różny stopień swobody w gospodarowaniu przestrzenią nad i pod gruntem. W Norwegii możliwe jest ustanowienie „trójwymiarowej nieruchomości” poprzez podział bądź ustanowienie służebności na działce gruntowej. We Francji obowiązuje tzw. prawo własności powierzchniowej, zgodnie z którym właściciel gruntu może, zawierając z inną osobą umowę na czas określony, przekazać jej prawo własności budynku bądź przestrzeni znajdującej się nad lub pod gruntem.

Niedawno podobne regulacje wprowadziły Szwecja i Finlandia. Własność warstwową praktykuje także Austria, gdzie szczegółowe regulacje zależą od tego czy obiekt znajdować się ma nad czy pod powierzchnią gruntu. Podobną instytucję reguluje również prawo obowiązujące w USA – umożliwia ono istnienie „działek przestrzennych”, czyli odrębnych nieruchomości znajdujących się nad powierzchnią gruntu, posiadających identyczny status jak działki gruntowe, dzięki czemu mogą one stanowić samodzielny przedmiot obrotu.

Nowe przepisy to też kłopoty 

Nowe przepisy mogą jednak wprowadzić spore zamieszanie.  - Wprowadzenie nieznanej dotąd prawu polskiemu instytucji własności warstwowej również wiązałoby się z wieloma komplikacjami – należałoby dostosować do nowych regulacji przepisy m.in. prawa budowlanego czy przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Taka rewolucja wymaga kompleksowego działania ze strony ustawodawcy - uważa Aleksandra Szczepińska, prawnik z  kancelarii prawnej  Wardyński i Wspólnicy.